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Luglio 2025
Nuove regole EBA per la ponderazione delle esposizioni immobiliari ADC
L’EBA ha diffuso la versione finale delle Linee Guida relative al trattamento delle esposizioni in attività di acquisizione, sviluppo e costruzione (ADC) collegate a immobili residenziali, in applicazione dell’art. 126-bis, par. 3 del CRR, come modificato dal CRR 3.
La norma prevede che tali esposizioni possano beneficiare di un coefficiente di ponderazione del rischio ridotto al 100% (invece del 150%), a condizione che gli enti adottino politiche solide di concessione e monitoraggio del credito (ai sensi degli artt. 74 e 79 della Direttiva 2013/36/UE) e che sia rispettata almeno una delle seguenti condizioni:
- una quota rilevante dei contratti complessivi riguarda accordi di prevendita o pre-locazione vincolanti, sostenuti da un deposito significativo non rimborsabile in caso di risoluzione, oppure garantiti in modo equivalente;
- il debitore dispone di un livello adeguato di capitale proprio investito, rapportato al valore finale dell’immobile.
Le Linee Guida chiariscono dunque i presupposti che consentono agli istituti di applicare la ponderazione del 100% alle esposizioni ADC su immobili residenziali, se ricorrono adeguate misure di attenuazione del rischio. In particolare, dopo la consultazione pubblica avviata a maggio 2024, sono stati definiti meglio i due criteri principali:
- almeno il 50% dei contratti complessivi deve essere costituito da:
- prevendite con un acconto pari o superiore al 10% del prezzo di vendita;
- pre-locazioni con un deposito almeno triplo rispetto al canone mensile;
- contratti di vendita o di locazione;
- il debitore deve detenere un capitale proprio significativo, pari ad almeno il 25% del valore dell’immobile alla data di completamento (soglia ridotta dal 35% al 25% a seguito della consultazione).
Per i progetti di edilizia residenziale pubblica sono previste ulteriori misure di flessibilità:
- la condizione sui contratti si considera soddisfatta quando la domanda supera l’offerta abitativa, anche a livello locale;
- il requisito minimo di capitale proprio scende al 20%;
- tra le fonti di capitale proprio ammissibili rientrano anche sussidi vincolati, contributi pubblici e prestiti agevolati subordinati.
Questi adattamenti hanno l’obiettivo di tenere conto delle peculiarità dell’edilizia residenziale pubblica, garantendo comunque un approccio prudente.